养老地产盈利模式还在摸索 赚钱还是靠卖房子

尴尬的养老地产业
总的来说,现在养老地产还不成熟,还有5年至10年的培育期。尽管试水者众多,我国仍没有公认的养老地产的“典型成功样本”。现在大家都还在摸索商业模式
法治周末记者　汲东野
养老地产被誉为地产界的“朝阳行业”,前景被普遍看好。
4 l9 \0 `0 M# s& X/ ]据不完全统计,目前已有80多家品牌房地产开发企业、10余家保险企业和大量的外资投资企业布局中国养老地产市场,投资总额超3000亿元。
0 f9 p0 r) e. O9 `" s9 I据中国社科院老年研究所测算,目前中国养老市场规模约为4万亿元,到2030年则有望增加至13万亿元。全球房地产服务机构高力国际近日发布报告称,中国的养老地产市场,正成为私营房地产发展商及投资者的潜在开发领域。
商业模式还在摸索
0 `& _: }( s  m) y& ~0 B0 b. Z% V3 H然而,目前为止,尽管试水者众多,我国仍没有公认的养老地产的“典型成功样本”。
' X" T5 H9 S* K2 J不过,也不乏有试水者各自探索盈利模式,例如绿城的“学院式养老”、保利的“三位一体”养老模式、万科的“邻里式养老”、亲和源的“社区化养老”等。
& ~( K; h3 x: B4 ]6 \0 w. g# {明源地产研究院评论认为,养老地产盈利模式尚处在探索阶段到明朗阶段,虽然距盈利模式成熟尚有距离,但在2015年,将会有更多企业对养老地产盈利模式有更新、更深入的探索,多元化盈利模式和盈利模式的创新将是今年的主旋律。
位于陕西西安的荣华控股企业集团是进军养老地产市场中的一员,他们开发的西北首家会员制养老社区,采用了“居家+机构”的新型养老模式。
荣华控股营销策划部副总监舒利在接受媒体采访时曾说,在荣华集团的企业理念里,我们打造的不单单是养老地产,不是简单地建一栋房子,而是打造一种服务产业。
+ S' P' \% w% a% G绿城集团从2007年就开始了对养老地产的专题研究,早在几年前,绿城就已确定养老地产业务的重点不是地产开发,而是养老服务,绿城需要从开发商转向服务提供商。
4 C0 Q' `' W) R5 W当然,养老地产领域仍有一些以做地产开发为主的试水者。
舒利认为,自2010年起,就有不少国企、民企、外国企业等进入中国的养老地产。但在很长一段时间里,大家都认为养老地产,就是找一个山清水秀的地方盖几栋漂亮的房子,最多配备一些适老化设施即可,基本上是概念大于实际意义中的产品。
事实上,很多陆续进入养老地产领域想要分蛋糕的企业仍抱着“建房子卖房子”的想法。
北京一家房地产企业负责人于华(化名)告诉法治周末记者,他也正筹划在北京郊区做一个养老地产项目。
“这是一个长期的投资,我打算先建一批养老地产,比如老年公寓,用医养结合的模式,引进国外的养老医院。同时,再结合文化项目、旅游地产、休闲度假为一体,做综合开发,项目主要针对的是能完全自理或半自理的老人。”于华说。
“不过,总的来说,现在养老地产还不成熟,还有5年至10年的培育期。现在大家都还在摸索商业模式。”
& v: j+ {8 K' h* ^1 r赚钱还是靠卖房子
于华很看好养老地产的前景。“能赚到钱。当然,做面向普通人的基础养老是很难赚钱的,但是做面向高端消费人群的医养结合的养老,就可以赚钱了。不过,赚钱还是主要靠卖房子。”于华分析说。
3 s1 V7 A5 t  p- N; I5 k) p这不仅让人想起十余年前北京顺义区的北京太阳城国际老年公寓(即太阳城),太阳城是当时国内最早的专门面向老年人的房地产项目,它的入住率可以达到100%。
# i0 D$ T- |2 u% h  E有媒体调查,现在,太阳城已经成了名副其实的老年社区,房价也涨了3倍。小区的老人们对小区的评价还是很一致:“起码小区内有食堂,一天人均饭钱也不过20元。此外,就是小区有医院、有急救车,急救效率高。”
; C" B5 @, V+ s9 D4 X4 h但是,据媒体调查,小区针对老年人的服务水平和服务内容却与刚入住时相去甚远。同时,随着房价物价的上涨,相应的养老成本,包括护工费等也都在水涨船高。
0 C9 D3 d5 ^, i6 J! L2 J5 }& Q9 ~这不禁让人思考,“养老地产”究竟是在“卖房子”还是“卖服务”,怎样处理卖房子、卖服务与盈利之间的关系。
据了解,目前,为了快速回笼资金、实现盈利,养老项目的投资人可谓“花样百出”。除会员卡制、保证金制、直接租住制外,还有“打擦边球”的“卖房制”。
  }/ F6 e) i8 W: H  ~7 G. F“花样各式”的养老地产服务项目,暴露出养老地产业的一个尴尬现实,与表面热闹的养老投资相比,真正能提供专业养老服务的机构其实并不算多。
( q( e9 f, ]7 P+ `) W养老地产土地政策落地
5 N/ u& k6 f& A' [( Q% ]“养老地产的真正盈利点主要在于卖房子,其他养老服务的部分运行起来,肯定是赚不了多少钱的。养老服务部分相当于做国家福利,做养老事业了。并且,如果这个项目能做,财务费用也会比较高,投资回报率会比较低,前期的收益不会太好。”于华说。
有专家总结,中国养老地产仍然面临诸多挑战,其中就包括:缺乏能够准确传达中央精神的可操作性配套政策;尚未有可被消费者和监管机构同时接受的成熟盈利模式;缺少可提供持续资金支持的多样化融资渠道等。
7 l  L3 w5 J  V4 @% N于华也估计到做养老地产可能会面临的困境,但是,他认为,“因为企业发展要看远景,要做国家政策所鼓励支持的,所以我还是想早些尝试”。
然而,“养老地产项目从来都不是先规划、找个山清水秀的地方,而应该是先有需求、有市场,再去拿地。做养老,一定要摆脱传统地产思维。”全联房地产商会创会会长聂梅生在接受媒体采访时说。
尽管养老地产屡遭质疑,盈利困难重重,但仍无法阻挡汹涌而来的老龄人群,无法阻挡市场对于养老地产的热情。
$ Y! s1 z6 B+ l9 f  N2014年,国土资源部发布《养老服务设施用地指导意见》,规定对于营利性养老服务设施用地,应当以租赁、出让等有偿方式供应,原则上以租赁方式为主,出让或租赁建设用地使用权可以设定抵押权。
明源地产研究院评论认为,这意味着建设性养老用地有了国家规范;出让或租赁建设用地使用权可以抵押获取资金,拓展融资渠道,减缓资金压力。这个 关于养老地产的土地政策的落地,标志着养老地产享受国家优惠政策的开端,接下来可能专门针对养老地产的税费、津补贴等的政策也会陆续出台。